Osvobození při prodeji nemovitosti – oznámení podle § 4b ZDP

V říjnu 2022 byl zveřejněn nový formulář (nepovinný) pro oznámení tzv. podmíněného osvobození od daně z příjmů fyzických osob. Jedná se o oznamovací povinnost podle § 4b zákona o daních z příjmů. Formulář je k dispozici na stránkách finanční správy pod názvem –

Od 1.1.2021 došlo k několika změnám v oblasti, která se dříve či později týká prakticky každého, a to je prodej nemovitosti a jeho osvobození od daně z příjmů. Mám pocit, že celá oblast není úplně přehledná, pokusím se proto v tomto článku o (snad) systematické shrnutí.

Nejprve se pojďme bavit o prodeji nemovitostí ve vlastnictví poplatníka. Tedy ne např. o prodeji „družstevního bytu“, tudíž členských práv k družstvu. Tam platí jiná pravidla, dostanu se k nim posléze (část 4.) Takže poplatník – občan prodává nemovitost tzv. v osobním vlastnictví. Hledáme-li v dani z příjmů osvobození takového prodeje, máme k dispozici dvě základní možnosti – § 4 odst. 1 písmeno a) a písmeno b). Připomínám, že jde o dvě na sobě nezávislé varianty osvobození a poplatníkovi stačí, když splní jednu z nich. Podmínky obou jsou přitom odlišné.

1. Osvobození podle § 4 (1) a)

 

Tady je upraveno osvobození při prodeji rodinného domu a bytu (jednotky), ve kterých měl poplatník bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem.

1.1.      Lhůta dva roky splněna

Bydliště – víme, že bydliště nutně neznamená adresu zapsanou v občanském průkazu, byť je to samozřejmě zpravidla nejjednodušší varianta na prokazování. Bydlištěm poplatníka se podle § 2 (4) rozumí „stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat.“ Prokázat bydliště lze tedy i jinak než občankou, klasickými důkazy jsou platby za energie, pošta, svědecké výpovědi sousedů apod. Už několik let je s finanční správou odsouhlaseno i to, že bydliště nemusí mít poplatník nutně jen jedno. Příkladem může být třeba dům v Brně a byt v Praze, kdy člověk bude mít v Brně rodinu a trvalé bydliště, kde se bude nicméně zdržovat prakticky přes víkend, a v Praze přes týden pracuje a bydlí v bytě. Obě nemovitosti v této konstalaci lze považovat za bydliště poplatníka a při jejich prodeji uplatnit osvobození podle písmene a).

Bezprostředně před prodejem – bydliště samo o sobě nemusí poplatníka zachránit, pokud není splněna podmínka „bezprostředně před prodejem“. Už dávno se vyjasnilo, že není problém, pokud bude dům vyklizený, čekající na kupce, tedy nějakou dobu neobývaný majitelem, který mezitím fakticky už bydlí jinde. Ale jednoznačně bude problém, pokud majitel sice v domě bydlel třeba tři roky, ale potom ho na rok pronajme a následně prodá. Před prodejem tudíž dům nesloužil majiteli k bydlení, ale k pronájmu, a osvobozeno podle písmene a) proto nebude, i když v domě majitel bydliště více než dva roky měl. Ovšem ne před prodejem.

Připomeňme, že jde-li o dům nebo byt v SJM, zákon přímo v písm. a) uvádí: „pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů“. To se ale netýká třeba bytu v podílovém spoluvlastnictví (a to i manželů), tam musí každý ze spoluvlastníků splnit podmínky samostatně.

Zákon dlouhodobě obsahuje výjimku z osvobození pro situaci, kdy byl rodinný dům nebo byt vložen do obchodního majetku (i jen jednoho z manželů). V takovém případě platí, že osvobozeno je až dva roky po vyřazení z obchodního majetku. Samozřejmě pamatujeme na to, že pojem obchodní majetek je u fyzické osoby vyhrazen pouze pro příjmy z § 7, a to ještě tehdy, pokud poplatník uplatňuje skutečné výdaje, resp. vede daňovou evidenci nebo podvojné účetnictví. Uplatňuje-li výdaje procentem nebo má paušální daň, nemá obchodní majetek, ve kterém by mohl mít dům či byt zařazen, a výše uvedená podmínka (dva roky od vyřazení) se na něj proto nevztahuje. Pojem obchodní majetek se také nijak nedotýká příjmů z nájmu podle § 9. Pronajímá-li proto poplatník např. část domu podle § 9, dvouletá lhůta bydlení se nepřerušuje. Zdůrazňuji ale, že mluvím o situaci, kdy majitel sice používá dům nebo byt zčásti pro podnikání či nájem, ale současně tam má i bydliště.

Další věc, kterou chci důrazně připomenout je, že podmínka dva roky bydlení NEZNAMENÁ dva roky vlastnictví. Zcela běžné jsou situace, kdy někdo bydlí v bytě třeba deset let, ale jde o obecní nebo družstevní byt. Potom dojde k převodu do osobního vlastnictví, ať už kupní smlouvou nebo jinak, a následnému prodeji, třeba za několik měsíců. Je tento prodej osvobozen podle písmene a)? Jistěže. Podmínka dva roky bydliště je splněna. Zákon před mnoha lety skutečně obsahoval současně podmínku bydliště i vlastnictví, ale to už spoustu let neplatí. Jiný příklad téhož může být situace, kdy v bytě léta bydlí rodiče s dítětem, byt patří rodičům. Dojde k darování bytu dítěti, které byt následně prodá (doufejme, že rodiče budou mít i po této transakci stále kde bydlet…). Dítě byt vlastní třeba měsíc, nicméně bydlelo v něm více než dva roky, prodej je proto od daně osvobozen podle písmene a).

Takže můžeme udělat dílčí závěr – je-li splněna podmínka bydliště dva roky bezprostředně před prodejem, je osvobozeno bez dalších podmínek. Tím mám na mysli, že není nijak podstatné, na co poplatník využije prostředky získané prodejem. Jestli pořídí jiné bydlení, nebo pojede na hezkou dovolenou, je nedůležité, příjem je zkrátka osvobozen.

1.2.      Lhůta dva roky nesplněna

Další varianta osvobození, stále v režimu § 4 (1) písm. a), je situace, kdy poplatník v bytě nebo v rodinném domě sice bydlí, ale ne celé dva roky. V takém případě pořád ještě může být příjem z prodeje osvobozen (z titulu tohoto písmene), ale už ne bezpodmínečně. Platí již dlouho (a od roku 2021 se to principiálně nezměnilo), že pokud poplatník alespoň nějakou dobu bezprostředně před prodejem bydlel, osvobození je možné, ale je podmíněné použitím prostředků získaných prodejem na další bytovou potřebu. Zákon do konce roku 2020 obsahoval termín „uspokojení vlastní bytové potřeby“, od 1.1.2021 říká „obstarání vlastní bytové potřeby“. Z důvodové zprávy není zřejmé, jaký cítí moudrý zákonodárce rozdíl mezi uspokojením a obstaráním, i když myslím, že lingvista by k tomu asi měl co říct… Ale pro naše účely bych se tím příliš netrápil, podstatné změny jsou jinde. Co to znamená „bytová potřeba“ a jaká konkrétně jsou pravidla pro využití tohoto tzv. podmíněného osvobození, upravuje od roku 2021 nový § 4b. Podrobně to rozebereme dále, protože tato pravidla jsou shodná i pro novou úpravu osvobození podle § 4 (1) písm. b). Proto je souhrnně najdete v části 3.

2. Osvobození podle § 4 (1) písm. b)

Podle tohoto písmene jsou osvobozeny příjmy z prodeje nemovitostí, které se nevejdou pod osvobození podle písmene a). Tedy jak prodej rodinných domů a bytů nesplňujících dva roky bydlení, tak prodej všech ostatních nemovitých věcí, u kterých bydlení z principu nepřichází v úvahu – pozemky, nebytové prostory, rekreační objekty apod.

2.1.      Vlastnická lhůta

Podmínkou pro osvobození je v tomto případě vlastnická lhůta. Roky platilo, že osvobozen je prodej po pěti letech od nabytí, ale od 1.1.2021 činí lhůta pro osvobození deset let namísto pěti. Podle přechodných ustanovení se tato nová desetiletá lhůta vztahuje až na nemovitosti pořízené od 1.1.2021. Takže na nemovitosti nabyté do 31.12.2020 se při prodeji vztahuje stále pětiletá lhůta, resp. celé dosavadní písmeno b), platné do konce roku 2020.

Aby se trochu vykompenzovala pro poplatníka jednoznačně negativní změna (prodloužení lhůty z pěti na deset let), byla do písmene b) doplněna zcela nová možnost osvobození. Jde o obdobu toho, co již léta známe z písmene a). Tedy možnost osvobodit příjem z prodeje i před uplynutím desetileté vlastnické lhůty, jestliže poplatník využije prostředky získané prodejem na obstarání vlastní bytové potřeby. Zdůrazňuji, že tato varianta do konce roku 2020 v zákoně v § 4 (1) b) vůbec nebyla, a že na základě přechodných ustanovení taktéž platí až pro nemovitosti nabyté po 1.1.2021. Je proto potřeba striktně rozlišovat, kdy byla nemovitost pořízena.

Uvažujme pozemek zakoupený v roce 2019, prodaný v roce 2021, peníze z prodeje budou využity na bytovou potřebu. Na prodej pozemku se v tomto případě použije „staré“ znění § 4 (1) b), tj. pětiletá vlastnická lhůta. Ta ovšem není splněna a podle tohoto znění zákona není vůbec zajímavé, na jaké účely budou peníze získané prodejem použity. Prodej bude proto zdaněn v § 10.

Naproti tomu pozemek zakoupený v roce 2021 a ještě v roce 2021 prodaný, se řídí novým zněním písmene b). To sice znamená, že se na příjem z jeho prodeje vztahuje už desetiletá lhůta, která samozřejmě není dodržena, ale také to znamená, že poplatník může prostředky získané prodejem použít na další bytovou potřebu a tím získat možnost osvobození. K bytové potřebě podrobněji viz část 3.

2.2.      Dědění v řadě přímé; prodej nemovitosti v obchodním majetku; vypořádání

Beze změny je v písmeni b) upraveno dědictví po příbuzném v přímé linii či po manželovi (manžel, jak víme, je legislativní zkratka i pro manželku, registrovaného partnera či registrovanou partnerku). Nejde zde ovšem o dědictví samotné, to je osvobozený příjem podle § 4a, ale o prodej nemovitosti získané takovým děděním. Zákon stále říká, že desetiletá (dříve pětiletá) lhůta se zkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Řada přímá je definována v občanském zákoníku a jde skutečně pouze o příbuzenství v přímé linii – rodiče, děti, prarodiče, vnoučata, příp. takto dále. Nejde o sourozence, strýce, tetu ani nic podobného. Vztahy založené osvojením jsou ovšem postaveny na roveň pokrevním. Takže bude-li dědit např. dcera po otci pozemek, který otec vlastnil patnáct let, může dcera obratem prodat a prodej bude od daně z příjmů osvobozen. Lhůta již je splněna k datu nabytí. Pokud by otec vlastnil tři roky a dcera další tři, celkem tedy šest, lhůta by byla splněna, pokud k dědictví došlo do konce roku 2020. Pokud ale nabytí (ukončení dědického řízení) bylo už v roce 2021 a dál, osvobozeno nebude z důvodu nové desetileté lhůty. Jestliže půjde např. o dědictví po bratrovi, doba po kterou vlastnil zůstavitel je nepodstatná a dědici běží nová desetiletá lhůta pro osvobození. A samozřejmě – úprava nemovitosti nabyté děděním se nijak nevztahuje na nemovitost nabytou darováním. Byť by šlo o darování v přímé linii, lhůty se nesčítají a obdarovanému běží samostatná desetiletá lhůta.

I v § 4 (1) b) je výjimka z osvobození pro nemovité věci, které jsou nebo byly vloženy do obchodního majetku poplatníka (viz výše), v tomto případě je osvobozeno po deseti letech od vyřazení z obchodního majetku. Speciální výjimka je potom na prodej práva stavby, které, je-li prodáváno „prázdné“, tedy modelově k nezastavěnému pozemku, není osvobozeno nikdy a vždy jde o zdaňovaný příjem, zpravidla podle § 10. Naopak obdobně jako klasický prodej nemovitosti je v písmeni b) upraveno i vypořádání podílových spoluvlastníků, na které se tedy vztahuje standardní desetiletá lhůta pro osvobození, včetně nové možnosti využít prostředky získané vypořádáním na bytovou potřebu při jejím nesplnění. V tomto případě jde čistě o formální stránku věci, protože mezi spoluvlastníky podle stávající právní úpravy nejde o prodej, ale o vypořádání. Proto musí být v zákoně výslovná úprava. Na okraj podotýkám, že vypořádání společného jmění manželů (např. při rozvodu, rozšíření, zúžení či zrušení SJM), i když zahrnuje nemovitosti, je upraveno v § 3 jako příjem, který vůbec není předmětem daně. Tj. v tomto případě nejsou žádné lhůty ani další podmínky.

3. Bytová potřeba § 4b

V tomto paragrafu je nově od roku 2021 vymezen termín bytová potřeba, který byl dosud definován v § 15. Tato nová definice platí pro účely celého zákona, tj. jak pro účely osvobození při prodeji nemovitostí, tak i právě pro potřeby nezdanitelných částek, tedy úroků z úvěrů. Vymezení tohoto pojmu se oproti dosavadní úpravě změnilo jen nepatrně:

„(1) Bytovou potřebou se pro účely daní z příjmů rozumí

1. a) výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby,

1. b) úplatné nabytí pozemku
2. za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, nebo
3. v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),

1. c) úplatné nabytí
2. bytového domu,
3. rodinného domu,
4. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,
5. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

1. d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,

1. e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

1. f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,

1. g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,

1. h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.“

V kontextu tohoto článku je pojem bytová potřeba, resp. VLASTNÍ bytová potřeba zásadní pro tzv. podmíněné osvobození při prodeji nemovitostí, jak jsem uvedl v předchozích kapitolách. Jak podle § 4 (1) a), tak podle § 4 (1) b) je možnost osvobození při nesplnění lhůt postavena tak, že pokud budou prostředky získané prodejem využity na vlastní bytovou potřebu, mohou být osvobozeny. Hned na úvod připomeňme, že jde skutečně o VLASTNÍ bytovou potřebu poplatníka, nikoliv např. o bytovou potřebu dětí, rodičů apod. Tuto variantu připouští v některých případech § 15 pro odečet úroků z úvěru, ale nikoliv § 4 pro osvobození při prodeji nemovitostí.

3.1.      Oznámení správci daně

Jestliže chce poplatník využít podmíněného osvobození, musí splnit podmínky uvedené v § 4b odst. 2 až odst. 5. Základní podmínka je hned v odstavci 2 a je to oznámení správci daně. Vraťme se k příkladu pozemku, koupeného v roce 2021 a rovněž v roce 2021 prodaného. Desetiletá lhůta podle § 4 (1) b) není splněna, aplikace § 4 (1) a) nepřichází v úvahu (nejde o rodinný dům ani byt), takže poplatník má jedinou šanci na osvobození, a to je právě použití příjmů z prodeje pozemku na bytovou potřebu. Nejprve tedy § 4b odst. 2.:

„(2) Osvobození příjmu, které je podmíněné vynaložením z tohoto příjmu získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, se použije, oznámí-li poplatník správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo.“

Takže poplatník oznámí správci daně, že prodal pozemek, u kterého nesplnil lhůtu pro osvobození, ale hodlá získané prostředky použít na vlastní bytovou potřebu a proto osvobozuje. Na toto oznámení nebyl dosud k dispozici žádný formulář, bylo tedy na poplatníkovi, jak to napíše. Přesná forma není podstatná, klíčové je, aby správce daně z oznámení pochopil, o co se jedná. Umím si představit např. takovouto formulaci:

„Oznamuji vám, že jsem dne 11.11.2021 prodal pozemek, parcelní číslo 1234/567, který jsem nabyl dne 2.2.2021. Můj příjem z prodeje činí 1 mil Kč. V souladu s § 4 (1) písm. b) zákona o daních z příjmů a s § 4b odst. 2 téhož zákona vám tímto oznamuji, že získané prostředky hodlám v zákonné lhůtě využít na obstarání vlastní bytové potřeby dle § 4b odst. 1. Proto se u mě jedná o příjem osvobozený od daně z příjmů.

Od 11.10.2022 je zveřejněn nepovinný formulář – viz začátek článku – oznámit lze tedy prostřednictvím tohoto formuláře.

Toto oznámení je nutné podat ve lhůtě pro podání daňového přiznání, tj. za rok 2021 jde o data 1.4.2022 (základní lhůta) nebo 2.5.2022 (v případě elektronického podání DP) nebo 1.7.2022 (v případě podání přiznání daňovým poradcem na základě plné moci). Povinnost oznámení se ovšem vztahuje i na poplatníky, kteří přiznání nepodávají vůbec, v takovém případě platí principiálně základní lhůta do 1.4.2022. Forma podání je písemná nebo elektronická, záleží na poplatníkovi. Vždy ale tak, aby mohl jednoznačně posléze dokázat, že oznámení správci daně doručil.

Co se totiž stane v případě, že oznámení nebude podáno vůbec nebo bude podáno po lhůtě? Nebude udělena žádná pokuta, ale taky nebude žádné osvobození. Zákon říká: osvobození se použije, oznámí-li poplatník ve lhůtě… Takže neoznámí-li ve lhůtě, osvobození se nepoužije. Velmi jednoduché, elegantní a nebezpečné. Jde o novou úpravu od roku 2021, kdy toto oznámení tudíž velmi nabylo na významu.

Zároveň prosím nezaměňovat oznámení podmíněného osvobození podle § 4b (2) s oznámením osvobozeného příjmu fyzické osoby podle § 38v. Jde o zcela jiné instituty. Podle § 38v poplatník oznamuje (pod drastickými pokutami) osvobozený příjem nad 5 mil. Kč, s výjimkou ale právě prodeje nemovitostí. Pro oznámení podle § 4b není žádný limit, poplatník takto musí oznámit i příjem 100 tis., bude-li chtít podmíněné osvobození použít.

3.2.      Podmíněné osvobození – pravidla, lhůty

Oznámení podle § 4b (2) je samozřejmě pouze první krok na cestě k podmíněnému osvobození příjmu z prodeje nemovitosti. Dále je nutné získané prostředky na bytovou potřebu skutečně vynaložit. Pole možností je široké, viz výše § 4b (1) – koupě domu či bytu, koupě pozemku určeného pro výstavbu, rekonstrukce či opravy domu nebo bytu (a to i v nájmu), vypořádání manželů při rozvodu, vypořádání spoludědiců, refinancování hypotéky atd. Tohle by samo o sobě bylo na rozsáhlý článek, ale na druhé straně v této věcné definici bytové potřeby nedošlo, jak už jsem říkal, prakticky k žádné změně, a k jednotlivým titulům lze tudíž najít výklady i literaturu. Pojďme se proto spíše věnovat dalším podmínkám pro osvobození podle § 4b.

Klíčovou otázkou je jako vždy čas. Dokdy musí být prostředky získané prodejem využity na vlastní bytovou potřebu, kolik na to poplatník má času? Na tuto otázku odpovídá § 4b v odstavci (3):

„(3) Učiní-li poplatník správci daně oznámení podle odstavce 2, je podmínka pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby splněna, pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob

1. a) použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal, nebo
2. b) použil částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.“

Takže poplatník má dvě možnosti. Primárně může získané prostředky použít na vlastní bytovou potřebu do konce zdaňovacího období následujícího po období, kdy tyto získal. Když se vrátím ke svému příkladu, kdy prodej pozemku (a připusťme, že i získání peněz) nastal 11.11.2021, termín pro vynaložení získaného jednoho milionu je do 31.12.2022.

Druhou možností je vynaložit adekvátní částku před samotným získáním peněz, a to ve zdaňovacím obdobím předcházejícím období, ve kterém poplatník peníze získal. V našem případě tedy v kalendářním roce 2020. Před získáním příjmu nelze samozřejmě mluvit o vynaložení příjmu samotného, proto zákon používá termín „částka odpovídající získaným prostředkům“. Ale funguje to taky. Když to tedy shrneme, při prodeji 11.11.2021 mám časový prostor na vynaložení onoho jednoho milionu korun na bytovou potřebu od 1.1.2020 do 31.12.2022.

3.3.      Použití prostředků

Co se rozumí „použitím prostředků“? Jinými slovy, co přesně musí poplatník v daném rozmezí stihnout? Podle mého názoru je třeba utratit předmětné peníze na uvedený účel. A když říkám utratit peníze, je nutné si uvědomit, že mluvíme o fyzické osobě (občanovi), nikoli o podvojném účetnictví. Do konce lhůty dané zákonem proto musí prostředky skutečně odejít z účtu poplatníka, nestačí přijatá (nezaplacená) faktura. Rozhodně bych to v zájmu jistoty velmi doporučoval. Jestli to bude např. zaplacená zálohová faktura stavební firmě na opravu bytu nebo zaplacená konečná faktura, to zákon nijak neupřesňuje. Domnívám se, že v praxi bychom si tudíž měli obhájit i úhradu zálohy na práce, které do konce lhůty třeba nebudou dokončeny. Ale prostředky získané prodejem byly POUŽITY v termínu.

Pro jistotu upozorňuji, že použití prostředků bude muset poplatník být schopen správci daně samozřejmě prokázat. To znamená – doklady. Argumentace vlastní prací poplatníka nebude fungovat, argumentace prací kamarádů (bez dokladu) nebude fungovat, argumentace prací řemeslníků systémem BUS (bez účasti státu) nebude fungovat. Zkrátka, co bude poplatník schopen dokladově doložit, tím může argumentovat. Faktem nicméně je, že nemáme žádnou automatickou dokládací nebo následnou oznamovací povinnost. Pokud to poplatník stihne do termínu, nic neoznamuje a je na správci, aby se, bude-li mít zájem, přišel podívat a zkontroloval si splnění zákonných podmínek pro osvobození. Je ale rozhodně nutné počítat s tím, že správce zájem mít bude. Má od poplatníka ono úvodní oznámení podmíněného osvobození, ví termín, do kdy musí být prostředky použity, a jsem si naprosto jistý, že posléze poplatníka vyzve k prokázání toho, že skutečně podmínky splnil.

Ještě si dovolím lehkou modifikaci zmíněného příkladu s prodejem pozemku. Řekněme, že k prodeji (ve smyslu právních účinků zápisu do katastru nemovitostí) došlo 11.11.2021, ale peníze poplatník obdržel až 11.1.2022. Co se změní? Obě lhůty na použití prostředků na bytovou potřebu se odvíjí od období, ve kterém poplatník prostředky ZÍSKAL. Opět připomínám, že jsme u fyzické osoby – občana. Protože k získání peněz došlo až v roce 2022, domnívám se, že lhůta na jejich použití bude od 1.1.2021 do 31.12.2023.

3.4.      Nesplnění podmínek

Co se stane, pokud poplatník sice oznámí, že použije podmíněné osvobození, ale prostředky nakonec z jakýchkoli důvodů na bytovou potřebu nepoužije? Následky nesplnění lhůty jsou uvedeny v § 4b odst. 4:

„4) Nedojde-li ke splnění podmínky pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, je tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal.“

Zákon je zde tedy poměrně tolerantní, protože v takovém případě nevyžaduje dodanění do období, kdy došlo k příjmu, ale posouvá zdanění do roku následujícího, tedy do roku, kdy marně uplyne lhůta pro použití prostředků. Jestliže tedy došlo k příjmu 11.11.2021, poplatník oznámil, ale nakonec peníze na bytovou potřebu nepoužil, zdaní onen 1 mil. Kč z prodeje pozemku v daňovém přiznání za rok 2022. Do výdajů si samozřejmě uplatní nabývací cenu pozemku.

Obdobně v případě, kdy by poplatník sice peníze do 31.12.2022 na vlastní bytovou potřebu použil, ale ne všechny. Řekněme, že na rekonstrukci domu vynaložil (a bude schopen to prokázat) do 31.12.2022 polovinu získaných peněz, tedy 500 tis. Kč. Potom ona vynaložená polovina bude osvobozena a zbytek (druhou polovinu v tomto případě) zdaní v roce 2022 v § 10. Do výdajů v tomto případě ovšem neuplatní celou nabývací cenu pozemku, ale pouze její poměrnou část, odpovídající poměru zdaňovaného příjmu (v tomto případě překvapivě polovinu). Např. pozemek pořízen v únoru 2021 za 600 tis. Kč, prodán v listopadu 2021 za 1 mil. Kč, oznámeno podmíněné osvobození a do 31.12.2022 použito 500 tis. z milionu na bytovou potřebu. Za rok 2022 v § 10 bude příjem 500 tis. a výdaj 300 tis., dílčí základ daně z § 10 tedy bude 200 tis. Kč.

Poslední odstavec §4b upravuje speciální situaci, která navazuje na bytovou potřebu podle § 4b (1) písm. b). Jde tedy o nákup pozemku, který může také fungovat jako bytová potřeba, pokud na něm bude do čtyř let zahájena výstavba např. rodinného domu. Jestliže by např. 11.11.2021 došlo k prodeji pozemku za 1 mil. Kč a dejme tomu 11.11.2022 k nákupu nového pozemku určeného pro výstavbu rodinného domu, základní lhůta (použití prostředků do 31.12.2022) je splněna. Ale protože samotný pozemek nesplňuje význam pojmu „obstarání vlastní bytové potřeby“, je v zákoně sekundární lhůta a povinnost – do 4 let od okamžiku nabytí pozemku zahájit výstavbu. V daném případě tedy řekněme do 11.11.2026. Pokud se tak stane, povinnost je splněna a osvobození původního příjmu z roku 2021 bude platit. Zákon už mimochodem potom neřeší, do kdy má být výstavba dokončena…

V § 4b odst. 5 je potom uvedeno co nastane, když ona čtyřletá lhůta nebude splněna:

„(5) Nedojde-li v případě bytové potřeby uvedené v odstavci 1 písm. b) bodu 1 k zahájení výstavby, je tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém marně uplynula lhůta pro zahájení výstavby;“

Jestliže by tedy k zahájení výstavby v termínu nedošlo, příjem 1 mil. Kč z prodeje pozemku z roku 2021 bude zdaněn v daňovém přiznání za rok 2026.

A samozřejmě, čtyřletá lhůta pro výstavbu je dlouhý čas, v jehož průběhu se může stát cokoliv. Jestliže by poplatník nově nabytý pozemek před uplynutím lhůty prodal nebo např. daroval, jde také o porušení podmínky (protože k výstavbě a tedy k řešení vlastní bytové potřeby poplatníka nakonec nedojde) a původní příjem z roku 2021 musí být zdaněn. Kdy? Opět § 4b (5):

„pozbyde-li poplatník pozemek před uplynutím lhůty pro zahájení výstavby, je tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém poplatník tento pozemek pozbyl.“

Jestliže by tedy k prodeji nově nabytého pozemku došlo třeba v roce 2023, příjem 1 mil. Kč z prodeje původního pozemku bude zdaněn v daňovém přiznání za rok 2023.

4. Podmíněné osvobození při prodeji „družstevního bytu“

Prodej družstevního bytu je nepřesný, leč běžný výraz pro převod členských práv k družstvu. V tomto případě osvobození upravuje § 4 odst. 1 písm. s), obdobně jako např. příjem z převodu podílu na s.r.o. Lhůta mezi nabytím a prodejem je 5 let, po jejím uplynutí je příjem osvobozen. Nic na tom nemění skutečnost, jestli poplatník v daném družstevním bytě bydlel nebo nebydlel. Nicméně i v tomto případě je možné využít podmíněného osvobození v případě, že pětiletá lhůta není splněna a poplatník prostředky získané prodejem použije na vlastní bytovou potřebu. Jen je potřeba v zákoně trochu pátrat. Tato možnost je totiž skryta v § 4 odst. 1 písm. v):

Osvobozen je „…příjem z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu, použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby“

Podmínky pro použití příjmu na vlastní bytovou potřebu se potom řídí stejným § 4b a jsou totožné, jak je uvedeno výše.

Poznámka na závěr

Jak je vidět, osvobození při prodeji nemovitostí je průzračná studánka, kterou jistě prohlédne každý běžný občan, pro kterého je toto osvobození určeno… Novinkou roku 2021 je úprava podmíněného osvobození podle § 4b, u kterého je nutné počítat s tím, že bude v praxi výrazně častěji používané než v minulosti. Zejména s ohledem na to, že desetiletá lhůta pro osvobození je přeje jen dlouhá, prodejů před jejím splněním bude mnoho a snaha poplatníků argumentovat bytovou potřebou bude jistě častá. Proto je myslím nutné znát nové podmínky a pravidla pro toto osvobození důvěrně. Při jejich aplikaci vám přeji mnoho úspěchů.

 

Photo by Shadi on Unsplash